澳门百家乐上下限:原報告 | 那些長租公寓的“蛋殼”們

觀點指數研究院 ?

ceo娱乐城赌百家乐 www.cwyted.com.cn 2019-10-08 19:43

  • 從長遠來看,雖說長租行業仍是一個朝陽產業。但在資金鏈斷裂、難以盈利的窘況下,自如、蛋殼乃至青客公寓成功上市的可能性究竟多大?

    觀點指數 10月7日,市場消息稱長租公寓品牌“青客公寓”于美東時間正式向美國證券交易委員會遞交了IPO文件,成為國內長租公寓提交IPO申請的首個品牌。

    而更早之前,在赴美上市的道路相遇的,還有自如和蛋殼公寓。

    近日,市場消息表示,蛋殼公寓計劃最快于今年赴美上市,募資金額為6億至7億美元,或將成為長租公寓第一家海外上市公司。不過,鑒于“青客公寓”已經搶先遞交上市申請書,此處的“第一”或許還待確定。隨后的9月16日,再有消息指自如正在考慮2020年于美國上市,知情人士透露的籌資金額為5億至10億美元。

    在長租品牌里,自如、蛋殼是非房背景中規模和估值排名比較靠前的頭部企業。目前,它們的估值分別為50億和20億美元;房間數約為85萬和45萬間。

    從長遠來看,雖說長租行業仍是一個朝陽產業。但在資金鏈斷裂、難以盈利的窘況下,自如、蛋殼乃至青客公寓成功上市的可能性究竟多大?

    依托O2O互聯網而生

    自如成立于2015年10月28日,是鏈家控股旗下的O2O互聯網品牌。自如旗下擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿、業主直租等產品線,還提供保潔、家修、搬家及自如優品等多項服務。

    蛋殼公寓是紫梧桐(北京)資產管理有限公司旗下的白領公寓品牌,于2015年成立。在全資收購長租公寓“愛上租”后,蛋殼公寓管理的房間數量由交易前的8萬間升至接近40萬間。

    二者無論從性質、業務策略,還是運營模式來看,都有相似之處。

    在城市布局上,據官網顯示,目前自如已布局北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武漢、廣州、天津9個城市;蛋殼則在北京、深圳、上海、杭州、廣州等13個城市完成了布點。

    來源:企業官網,觀點指數整理

    從布局來看,二者基本上覆蓋了長租公寓市場需求量較大的一線、新一線及強二線城市。

    在產品線上,除了合租、整租等模式,蛋殼公寓還推出了月租、業主直租。業主直租主要是托管房源給蛋殼進行經營,相當于“二房東”的角色。而自如除了租房,還推出自如生活、自如服務、企悅會、商城、企業定制等增值服務。

    不同于傳統的民宅租賃模式,大部分長租品牌均采用了互聯網思維進行經營,特別是利用互聯網手段進行營銷、上線訂房系統、開通APP等,對于原有的公寓租賃模式,進行了效率的創新。自如、蛋殼也不例外,從找房、簽合同,到繳費、投訴,均在線上完成,流程相對公開透明。

    這種互聯網模式有利于頭部的長租公寓平臺進行精細化運營,形成規?;?、專業化優勢,同時可以拿出更多更大的優惠補貼政策,讓利給租客,比如應屆畢業生可以免押金租賃的自如-海燕計劃、蛋殼-椋鳥計劃。

    上市=融資最佳通道?

    相對于去年的瘋狂,今年長租公寓領域投資逐漸回歸冷靜,投資金額急劇下滑,并且資本開始集中流向頭部品牌。今年3月,魔方、蛋殼分別完成1.5億美元D輪融資和5億美元C輪融資;6月,自如宣布完成5億美元B輪融資。近日,華住酒店旗下的城家公寓,也宣布已完成近3億美元A輪融資。

    2019年獲得外部融資的長租公寓品牌不在少數,但是長期困擾長租行業的“痛點”問題一直沒有得到很好的解決,如住戶投訴、入住率難以保持、回報周期長等。加上與具備房企開發商背景的品牌相比,自如、蛋殼這類品牌的房源大部分通過租賃得來,自身房產很少,因此必須付出大量的租金成本,再加上裝修、家具購置等,前期投資成本相對較高,但是獲利卻并不容易。

    這直接影響到長租品牌自身的經營發展。為了解決上述問題,最好的辦法是獲取資本注入。融資途徑上,租賃住房資產證券化成為備受長租公寓品牌青睞的產品。目前,底層資產可分為兩類,一類是以租金收益為標的資產,如鏈家自如發行的ABS,一類以房產為標的資產,如保利發行的保利一號。

    而融資產品發行主體可分為三類:一是中介自營長租公寓,如鏈家自如;二是創業型公寓運營商,如新派公寓;三是房企開發商,如保利。

    來源:網上公開資料,觀點指數整理

    不過可以看到,不管是從VC的加持,再到發行租賃住房資產證券化產品,亦或是被政策勒令禁止的租金貸……長租品牌需要的始終還是持續、可觀的資金注入,以及更為多元的公開融資渠道。

    因此,不管是否具有房企開發商背景,長租品牌若想得到長久發展,上市可能是當下亟待實現的目標。

    盈利模式依然是關鍵

    從運營模式來看,長租公寓屬于共享經濟范疇,曾經其也被視為一個重要的投資風口,吸引了無數風險資本的注入。截至目前為止,自如、蛋殼分別完成了3輪、6輪融資,其中在最近的C輪融資中,蛋殼公寓還吸引了老虎基金、螞蟻金服的加入。

    數據來源:觀點指數整理

    值得注意的是,盡管吸引了不少資本的注入,但成熟的盈利模式不明晰可能會成為上市的最大阻礙 。

    參考聯合辦公巨頭WeWork的上市估值遭“腰斬”來看,投資者所質疑的盈利不足問題,同樣存在于自如、蛋殼當中。盈利能力是資本市場最為關心的核心問題,而不僅僅是規模大小的問題。

    目前長租公寓主要有四個盈利點:一是賺取租金差;二是提供住戶增值服務所得,包括家政、購物、會員等的收益;三是房間空置期差,如果實際的空置期比長租機構與業主事先約定的空置期短,這個空置期差內就可以凈賺房租;四是金融收益,包括VC及租金貸收益。相對于前三者,金融收益對現金流的貢獻較大,更利于提高收益,因此不難解釋為何不少長租品牌鋌而走險使用租金貸。

    租金收入獲利單薄,租金貸等金融工具風險高,容易造成資金鏈斷裂等不良后果。據不完全統計,截至今年8月為止已有超過20家中小長租品牌出現“暴雷”,其中備受關注的樂伽公寓于8月7日官宣正式停止運營。

    來源:網上公開資料,觀點指數整理

    除了獲利單薄,最為頭疼的是虧損嚴重,回報周期長,這是最為投資者所詬病的。為了減少對主營業務的影響,有些房企還將長租業務剝離,比如朗詩。

    5月14日,朗詩公告稱,將剝離處于虧損的長租公寓、物業管理、建筑設計、生活服務及園林景觀等五類非地產業務至控股股東朗詩集團,預計所得款項凈額約為9.81億元。據其年報披露,2018年朗詩寓虧損較為嚴重,達1.94億元,加上2017年的虧損,共計虧損2.4億元。

    到目前為止,長租公寓領域還沒有出現一個可以讓投資者較為看好的盈利模式。如今行業經過整合洗牌后逐漸回歸理性,若有長租品牌上市成功,或許情況會有所改善。

    原報告 | 敏于數,追本溯源,解讀地產深層次脈絡。篤于行,揭行業整體發展規律。

    撰文:黃柏堅    

    審校:歐陽穎



    相關話題討論



    你可能感興趣的話題

    資本

    創新業務

    資本金融