5月色百家乐:市場綜述 | 顛覆商業地產固有想象

觀點指數研究院 ?

ceo娱乐城赌百家乐 www.cwyted.com.cn 2019-11-15 14:01

  • 過去的一年中,消費結構的更新迭代,為商業地產發展帶來了別樣的動力。擺脫傳統路徑是切實和必要的,因此可以看到2019年商業地產行業在多元視角中顛覆固有想象。

    觀點指數 如果要給2019年的商業地產劃定一個關鍵詞,也許“重塑”再恰當不過。

    過去的十幾個月中,房地產行業焦慮和迷茫如影隨形,市場延續下行調整態勢,輸血渠道遭遇收緊,而銷售卻未能延續過去熱度。對于商業版塊來說,投資回歸謹慎,同時不管是開發、運營、融資還是退出,都在盡力淡化“以房養商”的地產屬性。

    擺脫傳統路徑,轉換發展思路,是切實和必要的。受益于此,我們也可以看到,2019年商業地產行業“腦力激蕩”,在多元視角中顛覆商業地產固有想象。

    商業地產自持意識加強,年內投資回歸謹慎

    行至2019年末,回首過去的10幾個月中,可以明顯看到,商業地產的傳統地產屬性正在逐漸淡化,運營商的自持意識在加強。

    如果簡單以物業的銷售面積與新開工+竣工面積之和的比值(比值越高,自持比例越低),來反映項目的自持比例,可以看到過去的1年中,商業地產的自持比例明顯提高。

    以國家統計局公布的數值計算,2014年9月商辦銷售面積除以商辦新開工和竣工面積之和為22.66%。此后的幾年中,該比例不斷上升,至2018年同期達到最高值,為40.84%,提升了18.18%。說明自持比例有一定下降,這個和新開工和竣工面積的大幅減少也有關系。不過,2019年的自持比例則較2018年同期有了較大提高,為36.71%,提升了4.13%。反觀,住宅物業的銷售面積除以新開工和竣工面積之和的比值基本不超過0.03%。

    這也體現出,過去幾年中國房地產快銷式的住宅開發模式基本不變,而商業地產自主持有、運營的觀念逐步加強。另外需要關注的是,2019年融資緊繃,房企要用好每一顆子彈,將更多的精力集中在住宅開發、銷售及回款上,以獲得運轉空間。而相應的,商辦物業因為開發周期更長、資金沉淀等特性,在2019年開發投資更加謹慎。

    從國家統計局公布的數據來看,2019年1-9月份,全國房地產開發投資98008億元,同比增長10.5%,增速與1-8月份持平。其中,辦公樓開發投資完成額累計4447億元,同比增長0.8%,增速比1-8月環比上漲0.2%;商業營業用房開發投資完成額累計值9796億元,累計同比-8%,跌幅比1-8月減少1.4%,這也是自2018年5月開始,商業營業用房開發投資完成額累計同比首次跌幅回落超過 1%。

    總體而言,辦公樓開發投資完成額累計值終于在 2019 年 1-8 月、1-9 月迎來了正增長,雖然 2019 年商業營業用房開發投資累計同比依然保持負增長,但是下減幅度有所收窄。一定程度上,體現了商業地產商在謹慎中依然積極參與商業地產投資。

    人均消費支出躍升 8.3%,商品零售額穩中有進

    回顧2019年,人均收入錄得平穩上升,大眾的消費需求也由過去的物質、發展需求向更高層次的享受階段過渡,這也促使商業地產各業態在服務品質、消費體驗、個性化偏好等方面迭代升級。

    根據國家統計局公布的數據,2019年前三季度,全國居民人均可支配收入22882元,比上年同期名義增長8.8%。其中,城鎮居民人均可支配收入31939元,同比名義增長7.9%;農村居民人均可支配收入11622元,增長9.2%。

    受益于此,2019年1-9月全國居民人均消費支出累計值也相應“慷慨”,表現亮眼。2019年前三季度,全國居民人均消費支出15464元,比上年同期名義增長8.3%。其中,城鎮居民人均消費支出20379元,增長7.2%;農村居民人均消費支出9353元,增長9.5%。

    可以看到,居民人均消費支出實現穩步增長的同時,消費結構也進一步升級,服務類消費支出表現突出。其中城鎮居民人均消費支出中,占比最大的依然是食品煙酒,但是比例已有所下降。由2014年第三季度的30.42%跌至今年同期的27.67%。同時衣著、生活用品及服務、等基礎性消費比例均有所下降。

    需要注意的是,教育文化娛樂、交通通信、醫療保健等消費性支出比例增加,其中教育文化娛樂由2014年第三季度的10.45%上升1.17個百分點。無論是在購物中心、寫字樓,亦或是聯合辦公、長租公寓等商業地產,這些都是受運營者青睞的引進業態。

    最為直接的,2019年1-9月升級類商品銷售增長較快。國家統計局發布數據顯示,2019年前三季度,社會消費品零售總額296674億元,同比名義增長8.2%。前三季度,限額以上單位智能家用電器和音像器材、可穿戴智能設備零售額同比分別增長41.6%、11.1%。

    作為和住宅功能相異的空間載體,商業地產要滿足的正是人們各類消費服務需求和經濟活動需求。因此消費結構的革新,在促進商業模式創新的同時,也給商業地產各業態帶來最為直接的客源支撐。

    新興消費特性凸顯,商業空間運營多元視角

    如上文所述,過去的一年中,消費結構的更新迭代,為商業地產發展帶來了別樣的動力,運營視角更加多元。

    以購物中心而言,小眾群體的消費需求得到更多關注,過去較為封閉、小范圍流行的文化逐漸得到認識和接受。這一部分需求也恰是運營商追求細分化市場的絕佳對象,成為業績增長點的不二之選。

    因此可以看到,2019年購物中心將小眾文化作為輕主題融入商業,并引進相應特性品牌吸引客群的動作不在少數。如今年上半年,成都環球MALL進行品牌調整,引進了立巢航空博物館,這是國內首個開在商業綜合體里的迷你型航空博物館。另外一些定制化的小眾香水、包包等特色品牌也頻現商場。

    除此之外,在原有的業態中求新求變,也是2019年比較普遍的現象。如以北京天通苑社區為載體的龍德廣場細化餐飲需求,打造以辣味美食街為主題的餐飲業態。另外為滿足消費者的“新追求”,一些購物中心加大了對網紅店的引進力度,如卡丁車賽車館、射箭館等。

    當然,長租公寓、聯合辦公等商業業態中,也不乏新的消費特性涌現。如引入科技力量,注入智慧辦公系統,以實現更高效、智能化、人性化的辦公服務。隨著時代發展,主流消費群體迭代,消費需求更加多元化。因此,如何打造細分領域的產品,驅動消費動力成為商業運營的又一關鍵。

    外資進場,優質資產荒下的交易博弈

    受累于融資環境影響,過去的一年中,國內房企盡可能減少投資動作,而外資似乎是“風景這邊獨好”,成為商業地產大宗交易中“最活躍”的部分。

    研究數據顯示,2019年美資加大了在中國商業地產的收購,投資額于2019年5月已超越去年全年交易額。而在一線及新一線城市,外資成為商業地產投資領域的主力軍。據不完全統計,僅2019年上半年,中國內地商業地產項目(包括純商業、商辦、商住項目,不含純寫字樓及其他物業)收并購案例達17宗,交易金額超970億元。其中7宗為外資,涉資近300億元。

    外資的積極進場與全球優質資產荒不無關系。在全球央行普遍降息、資金面寬松的大背景下,業內觀點透露,有超過13萬億美金的金融資產存在于以德國、日本為代表的負利率國家的銀行體系中無處可去。

    一直以來受捧的國債資產,因為資金的瘋狂涌入,也陷入收益率爭先下降的循環。以美元國債收益率為例,自2018年2月28日至2019年10月30日,600多天時間里,不管是1年期、2年期亦或是其他期限國債產品,收益率均錄得較大下跌。其中,7年期產品收益率下跌幅度最大,達到1.11%,其次分別為10年期和5年期,下跌幅度達到1.09%和1.04%。

    有資金找不到優質的投資標的,正在成為全球資本市場的一大焦點問題。而中國商業地產則也因為中資融資問題,投資機遇溢出。更為重要的是,受益于資本化率下降,國內商業地產物業估值提升,成為較具吸引力的優質資產之一。

    以單體商業地產的主流估值方法,即市場價值等于NOI/資本化率來計算,目前寬貨幣的背景下,將驅動商業物業資產價值重估提升。尤其是央行LPR新機制實施后,提高了LPR市場化程度,發揮了對貸款利率的引導作用。

    從全國銀行間同業拆借中心公布的數據來看,自實行LPR改革以來,1年期LPR下降明顯,由4.31%逐步下降至4.2%。使得基于短期LPR的貸款利率下降。

    隨著市場利率的下行,國內商業地產資本化率也會相應下跌,促使NOI不變的情況下,商業地產資產價值也會得到一定提高。這也推動國內商業物業成為大宗交易乃至外資眼中的優質投資選擇。

    融資途漫漫,IPO、REITs 中的桎梏與抉擇

    2019年,傳統房地產融資政策持續收緊,多種融資渠道罕見同時遭遇“冰點”,在行業銷售難以突破的背景下,商業地產融資也面臨焦慮。

    可以看到,2019年初至今,房地產開發企業到位資金增速整體放慢。其中2019年1-9月份,房地產開發企業到位資金130571億元,同比增長7.1%,增速較去年同期下降0.7%。因此不管是開發業務還是商業地產業務,除了傳統渠道外,各地產主體都在尋求融資上的突破。

    當中“資產證券化”,或者具體到“REITs”,是資本市場的熱門詞匯。據觀點指數不完全統計,2019年1-9月,商業地產資產證券化投向各業態的總規模為762.11億元,其中業態占比最大的為商業廣場,為43.96%,規模達到335.06億元。其次為酒店業態,發行規模為141.10億元,所占比例為18.51%。

    從監測的數據中,還可以看到CMBS依舊是最受青睞的資產證券化產品,發行規模接近500億元,所占比例為65.44%。而REITs依然是以“類”的形式存在,2019年1-9月類REITs的發行規模所占比例為5.25%。

    自第一只類REITs,即2014年中信金石基金管理有限公司發起設立的私募REITs基金“中信啟航”發行以來,商業地產資產證券化無疑獲得了較大推進,最為關鍵的指標則是CMBS和類REITs的發行規模逐年遞增。但公募REITs卻一直缺席,待落地。

    也許值得欣慰的是,2019年傳出了更多值得欣喜的消息。其中3月有消息稱上交所召集券商和公募基金開會,鼓勵機構準備上報公募不動產信托投資基金REITs項目,以期推出上交所第一批試點。4月,國務院發展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳表示,公募REITs首批試點產品近期有望推出。

    隨著公募REITs腳步漸行漸近,有望解決商業地產投入高、回收慢的難題。除了常見的購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等,公募REITs的底層地產多種多樣,包括物流地產、養老地產等可以產生現金流的資產都在此范圍內。因此公募REITs的落地,不僅可以引導企業從開發、銷售的發展模式過渡到開發、運營中來,還可以充分挖掘存量物業的潛在價值,發展新的“增長極”。

    當然,回顧2019年資本市場不容忽略的關鍵詞還有“IPO”。其中,寶龍地產分拆旗下寶龍商業管理公司于港股主板IPO,募資約50%用于戰略購及投資于其他商業運營服務商。

    而其他商業地產創新領域則動態會多一些,其中長租公寓蛋殼、青客爭相IPO。聯合辦公領域,繼WeWorK上市折戟后,消息稱優客工場已于9月底向美國證券監管機構提交了一份保密的招股說明書,希望在年底前進行首次公開募股。

    商業地產融資可以說貫穿了項目存續的各個環節,而目前除卻傳統的資金募集渠道外,需要行業上下而求索,結合項目實際,考慮更多與資本市場的融合。上述IPO亦或是資產證券化只是其中較具前景或現實的路徑。未來伴隨更多REITs利好政策推進房地產行業格局變化,相信商業地產融資路途終將化“漫漫”為坦途。

    撰文:陳朗洲    

    審校:歐陽穎



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