凤凰娱乐城网络百家乐:解局 | 奧山控股赴港上市的“資本關卡”

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ceo娱乐城赌百家乐 www.cwyted.com.cn 2019-05-24 15:30

  • 奧山控股錯過了上一年內房赴港上市窗口后,今年的路并不好走。

    觀點地產網 5月17日,瑞幸咖啡成功登陸資本市場受到了關注,從設立公司到IPO,它只花了18個月時間。

    從一個消費者的角度來看,這一家靠著燒錢擴規模,去年虧損16.19億元,每賣出一杯咖啡要虧18元的公司,估值達到了29億美元。

    但在資本市場眼里,瑞幸的極速擴張,產生飛輪效應的潛力,都是其誕生“資本神話”的魅力所致。

    資本市場的“魔力”令人著迷,奧山控股也有著自己的愿景。

    5月24日,奧山控股于港交所更新了上市申請書,重述了登陸資本市場的宏大計劃。

    房地產占比超9成,冰雪事業無存在感

    去年11月份提交的上市申請于昨日過期后,奧山控股馬上更新了申請書。

    根據文件披露,奧山控股是一家深耕于湖北省的物業開發商,其將業務分為了物業出售,商業地產的管理與運營,以及冰雪運動及娛樂服務的三大板塊。

    數據來源:奧山控股招股書,觀點指數整理

    其中,物業銷售達到了17.81億元,占總收入的94.2%;商業物業方面為1.07億元,占比為5.7%;冰雪業務及娛樂方面則為295萬元,占比0.1%。

    該集團近3年來的收入分布曲線都是如此,物業銷售占比極大,商業運營為第二產業,其他業務如冰雪與娛樂對收入貢獻不大。

    而且,冰雪業務收入從2017年度的868萬下降到2018年度的295萬元,降幅達到了66%,奧山控股解釋稱主要由于真冰場翻新,在2018年4月之前,暫停了四個月的冰雪業務。但新興業務暫且乏力下,房地產業務的成敗對其愈發關鍵。

    資料顯示,奧山控股2016年度收入為13.12億元;2017年度收入為15.51億元;2018年度收入為18.91億元。根據計算,集團年復合增長率為20.1%。

    數據來源:奧山控股招股書,觀點指數整理

    據圖表所示,奧山控股近年來的市場表現還是比較令人滿意的,在2016年到2017年間的毛利爆發式增長,毛利率從27%達到了42.7%。集團給出的解釋是由于交付了一宗毛利極高的武漢住宅項目,但2018年毛利率降至了38.7%。

    毛利率上的波動也體現了單個項目對于公司影響過大,尚未產生規模效應,再加上土地市場與樓市上的波動,奧山控股在供給體系上容易受到較大的沖擊。

    不只是毛利方面,更值得注意的是公司的純利,若按純利/收入計算,集團的純利率為12.69%,處于行業平均偏上的水平。

    但奧山控股的投資物業公允價值對經營業績產生了重大影響,對純利占比在2016年至2018年間均超過了50%。

    換句話說,若撇開投資物業公允價值及其稅項影響,奧山控股純利將會急速下滑,并將于2016年錄得虧損凈額人民幣1.07億元,于2017年約為7800萬元,2018年度1.2億元。

    若以2018年度1.2億元純利計算,其凈利率僅為6.34%,為房地產行業較低水平。

    財務表現與資金,講什么樣的故事?

    資本市場一直都是一個要會講故事的圈子,對于房地產企業來說,土儲就是他們的“故事”。

    截至2019年3月31日,奧山控股在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計有25個項目,包括由附屬公司開發的24個項目及由聯營公司開發的1個項目。

    從地域上分析,奧山控股作為深耕湖北的典范,主要目標著力在中西部區域的二三線市場中,一線城市的項目極少。與一線城市較為成熟的市場不同,二線城市的潛力無疑是巨大的。

    從前段時間大批房企涌入重慶與合肥的跡象分析,這些城市區域即將成為房企們的頭號戰場。奧山控股在大本營武漢也面臨著強大的競爭壓力,而在三四線城市則面臨著人口流入問題以及政策壓力。

    截至2019年3月31日,奧山控股應占總土地儲備的估計總建筑面積約為340萬平方米,其中包括總建筑面積約為30萬平方米的已竣工而未出售或持作投資的物業;規劃總建筑面積約為200萬平方米的開發中物業;及規劃總建筑面積約為110萬平方米的持作未來開發物業。

    土儲的增長,體現在財務報表上是巨大資金壓力。奧山控股的凈資本負債比率從2016年的316.5%增加至2017年度的568.9%,2018年度下降至約283.1%。

    數據顯示,奧山控股采用了極高的資本杠桿去撬動規模,財務安全和資金問題凸顯,一旦市場出現波動,壓力便會成倍增加。

    若用一個更直觀的數字來看待奧山控股的財務安全性,杠桿率也是其中之一。若以總資產/凈資產方式估算集團的杠桿率,奧山控股達到了9.1,就連以激進著稱的融信中國也逐漸改善下降到了5.7。

    不過,奧山控股比起遭遇無數煩心事的泰禾來說還是要合理些,因為泰禾的杠桿率達到了13。雖然房地產行業的性質決定了高杠桿率是常態,但財務健康無疑是奧山控股需要考慮的主要任務之一。

    以2016年、2017年、2018年的數據為例,奧山控股未償還銀行及其他借款分別為25.33億元、53.38億元及人民幣59.68億元。截至相同日期,未償還銀行及其他借款加權平均實際利率分別為9.9%、9.9%及9.4%。

    奧山控股的融資成本要高出行業的平均水平7%,甚至達到了國企5%融資成本的大概兩倍。極高的融資成本,更是形成了一定程度的循環,借新還舊,越借越多。

    奧山控股解釋稱,由于在很大程度上采用其他借款,對負債占比過高,而其他借款的融資成本通常高于銀行借款。

    倘若奧山控股能夠上市,或許能極大的改善它的財務數據表現,融資成本與負債都會有明顯下降,但現在的融資窗口緊縮不僅體現在融資市場,上市IPO也是如此。

    根據德勤的報告披露,在2019年第一季度,房地產行業香港上市的新股數量比例由去年同期26%降至21%,而募資金額由2018年一季度的105億港元縮減至51億港元,比重則由43%降至25%。

    奧山控股錯過了上一年內房赴港上市窗口后,今年的路并不好走。目前的經濟環境下,許多投資人都持有謹慎的態度。而且,內房股受到政策與市場影響較大,加上奧山控股自身的融資壓力與并不算特別靚麗的財務數據,難免令人擔憂。

    奧山控股若想要投資人為其上市買單,或許還需要做出更多的努力。

    解局 | 從局外到局內,觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

    撰文:李標    

    審校:徐耀輝



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