澳门百家乐赢钱:劉水:國際比較房價跑贏GDP、抗通脹

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ceo娱乐城赌百家乐 www.cwyted.com.cn 2019-04-16 09:43

  • 內容提要:通過分析中國與美日韓房價上漲與CPI、GDP關系,發現:第一,房價能跑贏GDP、抗通脹,僅是微弱抗通脹。第二,日韓經驗表明城市化時期有“三高”:GDP高增長、CPI高增長、房價高增長,城市化完成后三個指標增速均明顯下降。第三,中國特點房改前房價增速是房改后的2倍,與美日韓三國不同的是,中國房價增速明顯高于CPI增速。

    一、中國:房價上漲與CPI、GDP變動關系

    長期來看,我國房價增速與GDP增速接近,明顯高于CPI增速。首先,從1987-2017年,房價幾何增長率為10.39%,GDP幾何增長率為9.29%,CPI幾何增長率為4.97%,房價增速高于GDP增速1.1個百分點,高于CPI增速5.42個百分點,可以看出房價增速與GDP增速接近,明顯高于CPI增速。其次,從房改前后對比來看,房改前房價增速明顯高于CPI增速及GDP增速;房改后,房價增速略低于GDP增速,但仍明顯高于CPI增速。

    從相關性分析來看,上圖是各指數長期趨勢比較,也能看出,房價指數與GDP指數趨勢較為一致,房價指數與CPI趨勢差距明顯擴大。房價指數與GDP指數相關性為0.996,房價指數與CPI指數相關性為0.901,房價指數與GDP相關性明顯更強。

    短期來看,上圖是短期波動比較,房價同比變化與CPI同比變化波動走勢較為相近。從同比變化相關性分析,房價與CPI相關性系數為0.428(并且顯著),房價與GDP相關性系數為0.336(并且不顯著),前者相關性系數較高。因此短期來看,房價變化與CPI波動相近。

    二、美日韓:房價上漲與CPI、GDP變動關系

    從長期來看,美日韓房價增速均高于CPI增速及GDP增速。美國、韓國房價增速略高于CPI增速分別是1.7個百分點、1.1個百分點,日本房價增速僅略高于CPI增速0.1個百分點。

    從城市化時期來看,日本、韓國房價增速明顯高于CPI增速、GDP增速。日韓城市化時期的房價增速、CPI增速、GDP增速都明顯高于城市化完成后的增速。

    三、綜合比較分析

    中國與美日韓四國房價上漲與通貨膨脹、經濟增長關系,既有共同特征,也有各自特點。

    共同特征:第一,長期來看,中國與美日韓四國,房價增速均高于CPI增速、GDP增速,也就是說房價能跑贏GDP、抗通脹。第二,美日韓長期房價增速僅略高于CPI增速,美國高1.7個百分點,韓國高于1.1個百分點,日本僅高于0.1個百分點。第三,當GDP增速、CPI增速較高的時候,房價也表現出較高速的上漲。第四,城市化時期有“三高”,日韓城市化時期GDP增速、CPI增速、房價增速均較高,城市化完成后,三個指標增速均明顯下降。

    中國特點:第一,房改前,房價增速、CPI增速及GDP增速均較高,且房價增速高于后兩者。第二,房改后,三者增速均下降,房價增速略低于GDP增速但明顯高于CPI增速。第三,房改前房價增速是房改后的2倍。第四,長期來看,與美日韓三國不同的是,中國房價增速明顯高于CPI增速。

    指標數據說明:

    (1)指標增速:文中各指標增速均是用幾何增長率衡量。

    (2)中國數據:房價為全國商品房銷售額除以商品房銷售面積;GDP增速為實際增速,CPI為城市居民消費價格指數。數據來源于中國知網、國家統計局。

    (3)美日韓數據:房價指數來源于國際清算銀行(BIS),1995年為基期100,原數據為季度數據做算術平均轉化成年度數據。CPI來自世界銀行,GDP增速來自新浪財經數據庫。

    (4)時段選擇原則:①按同一時段內進行相關指標增長率比較。②指標數據長度不同,盡量使用數據的最大長度。③考慮城市化時期相關指標比較。

    劉水 觀點地產專欄作者,房地產資深研究員

    撰文:劉水    

    審校:勞蓉蓉



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